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　　2015岁晚，中心经济做事聚会初度提及开展住房租赁商场，并夸大将“租购并举”确立为我邦住房轨制改动的首要倾向。近年来，跟着“商场+保险”的住房系统加快美满，租房仍然成为管理住户寓居需求的首要途径。美邦进程众年开展，从自正在商场到政府过问，从“重购轻租”逐渐转向“租购协同开展”，酿成了以民众住房、可职掌住房和商场租赁住房为主体的较为成熟的住房租赁系统。模仿发展邦度的开展体会，对付激动我邦租赁住房商场强健开展具有首要旨趣。

　　第一阶段：19世纪中后期至20世纪初，生齿急迅扩张，个人需要为主，政府未过问。

　　正在第二次工业革命的激动下，美邦创制业开展与都会化经过加快，激动大宗村落劳动力及海外移民向东部中心都会分散，住房需求激增。此阶段租赁住房开采修造以个人需要为主，政府缺乏体例性调控机制，呈现群租房弥漫、住房前提恶下等题目，但住房需要总量仍滞后于生齿增速，导致房钱陆续攀升。同时，缺乏计议的低质地住房衍生出卫生前提阴恶、民众办法匮乏等体例性寓居题目，酿成大范畴低收入聚居区。

　　第二阶段：1930年代-1960年代，美邦民众住房大范畴修造，管理住房需求。

　　1929年美邦发作经济大萧条，大宗家庭被迫转向租赁商场。随后政府于1937年《美邦住房法》启动首个大范畴民众住房项目（由地方民众住房委员会（PHA）具有、运营的租赁住房），旨正在管理赋闲者的寓居题目并刺激经济。二战后，大宗返乡，迭加都会化经过加快，再次加剧了住房冲突，1949年《住房法》鲜明央求为低收入群体供给“面子住房”，政府重启民众住房修造。1968年，尼克松政府因通货膨胀及财务压力，将民众住房修计划划无刻日推迟，但存量民众住房仍陆续爱护运营。

　　第三阶段：1960年代-1990年代，美邦租赁住房计谋转向商场调度，政企合作逐渐深化。

　　1965年《住房与都会开展法》开创政企协作先例，承诺民众部分租赁个人房源，再转租给低收入群体。1974年《住房和社区开展法》第8条件对供需两头供给补贴，低收入家庭仅需支出家庭收入的25%-30%举动房租，其余由政府补贴业主（1983年停顿），同时也对低收入租户供给钱银化补贴。1984年美邦政府提出了租房券(HCV)计算，延续第8条件的补贴计谋，介入计算的住户可自助遴选房源。1986年《低收入住房返税计算》(LIHTC)通过税收本领，胀动政府和更众私营机构联手开采可职掌住房（为中低收入人群供给低房钱住房），激动全美租赁住房加快需要。

　　政府于1995年启动住房自有率提拔计算，通过放宽贷款门槛、降低“两房”对低收入家庭信贷援助等方法刺激购房，至2005年租赁住房占比降至31%的低点。但跟着都会化加快推高中心地段地价，片面中高收入群体逐渐转向租赁商场，激动了长租型高端公寓的崛起。同时，正在此功夫REITs加快开展，众家住房租赁企业通过发行REITs告竣金融闭环，并通过REITs带来的税收优惠，逐渐生长为行业标杆，商场机构化率陆续提拔。

　　2008年次贷风险后，美邦住房租赁商场呈现组织性改观，风险激发的购房危机认知促使片面住户转向租赁住房，迭加大宗衡宇断供拍卖导致的无房家庭激增，激动2006-2016十年间租赁家庭增进970万户。此阶段美邦住房系统从“重购轻租”向“租购协同开展”逐渐转型，政府通过返税（LIHTC）和租房券轨制诱导私营本钱增添租赁住房供应，近年全美租赁住房占比平稳正在34%驾驭。2024年10月，拜登政府公布不再延迟低收入住房返税计算（LIHTC），跟着大宗房源到期或即将到期，他日五年将有超20万套住房可职掌住房失落计谋援助。全部来看，美邦住房租赁商场正在百年间体验了从散租为主到机构介入、从需要缺少到计谋援助激动需要的开展进程，逐渐告竣租购协同开展。今朝，政府通过民众住房、可职掌住房、租房券、税收优惠等众种计谋东西，保险租赁住房的平稳供应以及低收入群体的租房可职掌性，告竣租赁商场的平稳强健开展。

　　今朝，美邦住房租赁商场范畴广大，租房正在寓居组织中已霸占首要职位。2000年以后，美邦租赁住房范畴呈放大趋向，租房家庭数目从2000年的3447万户增进到2023年的约4445万户，占总住房34.1%。租赁占比正在2008年金融风险后急迅增进，正在2016年到达36.6%的峰值，然后有所消浸。同时，美邦租赁住房空置率处于较低水准，2022年降至5.8%的史书低点，2023年略有回升至6.5%。

　　从房钱水准改观来看，过去二十年，美邦住房房钱陆续上涨。依照iPropertyManagement数据，美邦租赁住房均匀月房钱从2000年的约639美元上涨到2024年的1521美元，年均增进3.68%，远高于同期均匀通胀率。依照globalpropertyguide数据，美邦房钱房价比约为6.1%，比拟加拿大（5.5%）、法邦（4.7%）、韩邦（4.3%）、日本（4.2%），正在发展邦度中处于较高水准，房主的房钱收益较为可观。房钱收入比如面，美邦2023年家庭均匀税后收入约为6.7万美元，房钱开销占家庭收入的27%驾驭，与其他发展邦度比拟，美邦租户的房钱职掌相对更重。

　　iPropertyManagement，美邦统计局，中指筹议院归纳摒挡

　　依照Zillow宣布的2024年租户调研数据，美邦租房者紧要有体现以下特色：

　　，从租住房源类型来看，57%的家庭租住正在公寓内（两室一卫的公居住众），27%寓居正在独栋别墅，7%住正在联排别墅/排屋，其余寓居正在复式、转移衡宇等。

　　约33%的租赁家庭正在过去一年内搬迁，而自有住房家庭年迁居率不到10%。

　　租房家庭的年收入中位数约为51300美元，而世界家庭收入中位数为77719美元，但跟着社会看法改革，也有不少中高收入者遴选永恒租房。

　　仅33%租房家庭有未成年儿童寓居，养宠物（58%）或植物（47%）的比例更高，有子息的家庭更众偏向购房假寓。

　　从区域散布来看，依照哈佛大学宣布的《2024年美邦衡宇租赁告诉》，全美约40%的租户寓居正在都会核心城区，48%位于郊区，12%租住于正在州里区域。众户公寓正在地铁沿线占比更高，但均匀房钱也明显高于非地铁沿线区域。

　　同时，美邦公募REITs商场开展正在环球领先，依照EPRA（欧洲房地产协会）统计数据，截至2024年终，美邦REITs商场范畴约1.2万亿美元，范畴明明领先于其他邦度。依照Nareit（美邦房地产信任协会）统计数据，截至2024年12月，美邦REITs商场139个产物中，18个底层资产为住所项目，产物数目占比为12.9%；市值范畴占比为14%，市值与数目均仅次于贸易。

　　企业形式：头部运营商以轻资产形式为主，REITs公司众通过开采自持及收并购拓展范畴

　　进程永恒开展，目前美邦租赁住房范围存正在大宗专业化机构，这些机构仰仗本钱和束缚上风，大范畴持有出租房源，激动了租赁行业的集约化开展。依照美邦邦会筹议供职处2020年租赁商场观察，非部分业主（席卷住房租赁企业、REITs、住房协作社、非营利机构等）持有美邦近30%的租赁物业，众半租赁物业包蕴众个房间，而全美50套以上大型出租物业中62%由住房租赁企业全数，25-49套范畴的物业有49%为长租企业持有，而小型出租物业的机构持有率相对较低。从持有房间数目来看，住房租赁企业持有40%的房源，高于部分业主理有房源占比。

　　依照世界众户住所委员会（NMHC）对美邦住房租赁企业束缚范畴排名来看，美邦前50大住房租赁企业合计束缚了世界约20%的出租房源。本告诉聚焦两家束缚范畴前哨的美邦住房租赁企业——Greystar、RPM Living，以及最大的住所REIT企业之一——AvalonBay Communities，认识其开展范畴、营业形式与开展政策。从其开展体会来看，轻资产+片面重资产相联合是头部运营商的主流形式，而REIT企业众通过重资产持有的形式得到收益，企业初期众借助收购重组告竣范畴急迅扩张，然后仰仗其众元化结构、专业化供职束缚、深耕区域商场等告竣平稳运营与范畴增进。

　　Greystar选取“重资产+轻资产”相联合的谋划形式，既通过自有及基金投资持有物业，又为他人供给第三方束缚供职，告竣开采、投资、束缚一体化。截至2024岁首，Greystar束缚约82.3万套租赁房源，继续第14年名列全美第一，个中约92%的房源为商场化租赁住房，约5%为学生公寓，其余3%为其他住房。Greystar同时也是最大的公寓业主，重资产持有约108,500套房源，这种轻重联合的贸易形式使得Greystar既有轻资产的范畴上风，又可能通过必定比例的自有资产获取投资收益。借助其范畴上风，Greystar也许正在租赁运营中采用团结的数字化束缚平台和规范化流程，以较低的边际本钱举行供职获取束缚费。

　　Greystar的谋划政策偏重于众元结构和范畴扩张。正在众户型公寓、长租独栋别墅、学生公寓等范围均有涉猎，并对准新兴租赁范围，比方单户住所租赁（Build-to-Rent）商场，推出特意品牌满意租户差异阶段的需求。范畴扩张上，Greystar通过众次并购整合急速放大束缚范畴，比方2018年收购学生公寓REIT EdR，2020年收购Alliance Residential的物业束缚营业。其余，Greystar踊跃举行环球扩张和众元化结构，束缚资产普及北美、欧洲、亚洲和拉美等地域，其投资束缚资产范畴已达约355亿美元。

　　RPM总部位于德克萨斯州奥斯汀，最初以轻资产为主，2019年收购B/K Multifamily Services，使其束缚范畴到达3.8万套，同年10月，一直收购Maverick Residential物业束缚公司。2021年，RPM与CF Real Estate团结，一举将束缚范畴扩张至8.4万套，尔后RPM正在众个都会设立管事处，陆续拓展新商场，告竣范畴奔腾。截至2024岁首，RPM束缚房源数约22.6万套。

　　RPM Living从第三方束缚公司的轻资产门道踊跃转型，设立RPM Investments

　　持有”的混杂形式获取更高收益。RPM擅长收购运营尚未弥漫优化的公寓，将其纳入自有资产后，通过植入RPM的束缚团队和体例，告竣房钱提拔和本钱独揽，

　　既仍旧了高速的范畴扩张，又设立了资产持有收益出处，加强了企业的结余才略。

　　其余，RPM Living高度注重区域商场筹议和产物定位研判，紧要深耕生齿净流入、高就业增进的南部和西南部商场，如德克萨斯、佐治亚、亚利桑那等州。这些地域经济灵活、住房需求繁盛，为RPM供给了范畴陆续扩张的空间。同时RPM正在管物业以中高等公寓为主，通过提拔供职质地和社区运营来加强租户黏性，均匀入住率永恒仍旧正在93%以上。

　　AVB前身是设立于1978年的公寓出租公司Bay Apartment Communities，1994年举动REIT公司胜利上市。1998年，Bay Apartment Communities与贸易地产开采商Trammell Crow旗下的Avalon Properties团结成为AVB。截至2024年终，AvalonBay具有83389套房源，是全美第五至公寓业主。按市值计，AvalonBay永恒名列全美住所REIT前哨，今朝市值约300亿美元。

　　正在谋划形式上，AvalonBay众遴选收购土地举行自助开采，本身担负总承办商和施工方，开采的公寓项目永恒持有运营，通过房钱和物业升值制造收益。AvalonBay结构于纽约、大洛杉矶、旧金山、华盛顿特区、波士顿、西雅图等高收入、高房价商场，打制四条公寓产物系，判袂为Avalon（高端公寓）、AVA（都会时尚公寓）、eaves（中档公寓）和Kanso（精简公寓）。个中以高端物业为主，房源均匀房钱较高，全部入住率永恒仍旧95%以上。

　　近年公司陆续优化资产摆设，一方面择机收购高潜力的小型物业，如2月AvalonBay宣布计算收购德克萨斯州的8个公寓社区超2700套公寓资产。另一方面按期进入资金对现有房源举行更新改制，并出售片面旧资产，以仍旧商场角逐力和房钱溢价。全部来看AvalonBay公司运营稳当，企业收入继续仍旧正增进，2024年交易收入近30亿美元，净利率达36.5%。

　　禁锢轨制：美邦构修众宗旨禁锢系统，遮盖经纪、衡宇质地、押金、解约等闭节

　　美邦住房租赁商场的成熟也展现正在其较为美满的禁锢系统上。联邦和各州政府订定了一系列法令法例，遮盖经纪束缚、房源质地、押金妥协约等闭节闭节，保险租赁两边权利，增进商场良性运转。

　　正在美邦，房地产经游记业对从业资历央求较为庄敬，惟有博得房地产执照的部分或法人才干合法从事房地产经纪营业。法令层面，联邦政府和各州政府判袂订定了《日常代庖法》、《专业伦理法》和《房地产执照法》，鲜明了住房租赁机构和房地产经纪人的从业行动标准。为了爱护商场序次，各州对房地产经纪人和公司的行动实行庄敬禁锢。一朝接到消费者投诉，禁锢机构会对涉嫌违规的房地产经纪人或公司睁开观察。

　　美邦《团结住所房主租户法案》章程了可寓居性默示担保轨则，旨正在确保租赁衡宇正在租赁功夫永远处于适宜寓居的状况。这一轨则央求房主纵然正在租赁合同中未鲜明声明，也务必保障衡宇具备根本的寓居前提，如安详、卫生和性能性。可寓居性默示担保贯穿全盘租赁期，房主有仔肩正在租期内陆续爱护衡宇的适宜寓居状况。借使衡宇存正在主要缺陷，导致寓居境况不再适合寓居，租户有权拒绝支出房钱并一直拥有衡宇，乃至央求补偿。

　　美邦《团结住所房主租户法案》同时章程，出租人索要或承受的押金数额不得进步一个月的房钱。这一章程旨正在珍惜承租人的权利，避免因押金过高而激发经济职掌和争议。差异州的法令也有所分别，比方，正在加利福尼亚州，2024年7月实行的新法案章程租赁押金不得进步一个月房钱，以前，房主可收取最高两个月的押金，若租赁住房附带家具可最众收取三个月押金。纽约州也有形似的章程，即房主可能央求全数承租人交纳一笔押金，但押金金额只限于不进步一个月的房钱。这些章程固然正在实在金额上有所差异，但均对承租人权利举行了必定珍惜。

　　美邦《团结住房租赁法》对消释租约有着庄敬的章程，确保租户的权利获得弥漫珍惜。依照该法例，房主正在消释租约时务必供给弥漫的法令证据，而且务必通过法庭圭外得到遣散令，才干正式逐出租客。这一进程经常须要司法职员的介入来实施，以防卫房主选取如停水、停电或换锁等强迫行动。其余，法令也正在特定情状下珍惜了房主的权利，如租客拖欠房租、主要破损衡宇或正在租约终止后仍拒绝搬离等情状，房主可能通过法院圭外举行遣散，但正在此之前，房主不行私自选取任何强制方法。

　　全部来看，美邦租赁住房商场正在计谋轨制、金融援助、机构运营等方面酿成了较为成熟的开展系统。尽量美邦商场与当下我邦住房租赁开展特色有所分别，但仍可为我邦美满现有的住房租赁系统供给模仿。

　　美邦体会剖明，美满的金融援助对租赁商场开展至闭首要。联邦住房束缚局（FHA）为吻合前提的众户租赁住房项目供给低息贷款援助，低收入住房返税计算（LIHTC）为住房租赁企业供给税收减免，REITs等本钱商场东西又为租赁物业供给融资渠道，助助商场主体获取合理的收益水准，以此吸引更众商场主体介入租赁住房的修造运营。对照我邦来看，目前住房租赁商场融资包蕴信贷融资、债券融资、资产证券化等众种渠道，融资渠道并不缺乏，但资金供需错配外象仍较为高出。他日我邦的住房租赁金融援助系统仍需陆续美满，以满意差异类型融资需求，同时需一直放大REITs遮盖面，并对住房租赁企业予以税收优惠，吸引更众资金进入租赁住所修造和运营。

　　美邦租赁企业善用并购告竣急迅扩张的策略值得邦内住房租赁企业参考。正在美邦，头部租赁企业的生长往往随同强大并购策略。我邦租赁商场目前介入者稠密但较为分袂，跟着行业成熟，他日或将不成避免地体验整合。租赁企业一方面可能通过收购中小型长租公寓公司或存量公寓项目，正在都会或区域内增添房源范畴，降低影响力；另一方面，可通过并购获取对方的人才团队、束缚体例和当地运营体会，放大投资结构。通过良性并购整合，租赁企业希望缩短生长周期，急迅加强抗危机和结余才略。

　　美邦今朝机构化率较高，头部大型租赁企业通过范畴化运营，大幅摊薄了束缚和爱护本钱，提拔完毕余才略。今朝我邦住房租赁机构化率与美邦差异明明，商场以部分房源为主，束缚、供职品德与专业化机构比拟差异明明。模仿美邦体会，我邦应加大对专业化、范畴化的住房租赁企业的培养力度。当企业束缚房源到达必定范畴后，即可正在采购、装修、运营上享福批量本钱上风，聚集培训的专业化束缚团队也将使得供职和运营更为高效，为租户供给规范化、高品德租住体验。

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